Comparateur Immobilier vs Fonds

Immobilier locatif

Achat d'un bien destiné à la location, souvent financé en partie par emprunt. Le scénario prend en compte loyers, vacance, charges, intérêts et appreciation du capital. Utilisation du levier (emprunt) possible — cela augmente à la fois le potentiel et le risque. Hypothèses pédagogiques, sans promesse.

Crédit & acquisition

Montant du prêt (€) iMontant emprunté pour l'achat. Ordre de grandeur fréquent : 50–80 % du prix d'achat selon apport personnel. L'effet de levier augmente l'exposition au marché et aux coûts de financement.

Taux crédit (%/an) iTaux nominal annuel du prêt. Ordre de grandeur observé récemment : ~1–4 % selon profil et durée; peut varier sensiblement selon le contexte de marché. Utilisé ici comme hypothèse.

Durée crédit (ans) iLa durée du prêt est fixée égale à l'horizon de simulation choisi ci-dessus. Cela évite d'avoir un prêt plus long ou plus court que l'horizon d'investissement. —

Montant total achat (€)—

Mensualité du prêt (€)—

Loyer & charges

Loyer mensuel (€) iLoyer brut perçu par mois. Ordre de grandeur : de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros selon localisation. En immobilier on parle aussi de rendement locatif brut : souvent quelques % par an (ex. ~2–8 % selon marché).

Vacance locative (%) iPart du temps où le bien est inoccupé (annuel). Ordre de grandeur : 0–10 % en moyenne; peut être plus élevé dans certains marchés ou périodes.

Charges + taxes annuelles (€) iCharges régulières : copropriété, entretien, taxe foncière, assurances. Ordre de grandeur : quelques centaines à quelques milliers d'euros par an selon taille et localisation.

Fiscalité (%) iTaux effectif appliqué aux revenus locatifs (après abattements éventuels). Ordre de grandeur : 0–40 % selon régime fiscal et situation personnelle. Ici appliqué de façon simplifiée pour comparaison.

Valorisation

Valorisation annuelle (%) iTaux d'appréciation annuel du prix du bien. Ordre de grandeur historique variable : négatif certaines années, souvent autour de -1 % à +5 % selon période; on retient typiquement ~1–3 % en moyenne à long terme.

Frais acquisition estimés (€) iEstimation basée sur ~7 % du prix du bien (ordre de grandeur courant pour l'ancien). Calcul automatique. —

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Fonds

Placement via un fonds (paniers d'actifs : actions, obligations, etc.). Typiquement liquide et diversifié, avec des frais de gestion. Rendements volatils : l'hypothèse de rendement repose sur des statistiques historiques et n'est pas une promesse. Ici le fonds sert de scénario de comparaison.

Rendement attendu (%/an) iRendement annualisé attendu avant frais. Ordre de grandeur historique pour actions : ~4–8 % en moyenne sur très long terme, mais fortement variable d'une période à l'autre. Hypothèse pédagogique, sans garantie.

Frais gestion (%/an) iFrais annuels prélevés par le fonds (TER). Ordre de grandeur : ~0,1–1,5 % selon type (ETF vs fonds actif). Ces frais réduisent directement le rendement net.

Fiscalité sortie (%) iPrélèvements et impôt applicables à la vente / sortie. Ordre de grandeur : 0–30 % selon contrat, durée et régime fiscal. Simplement appliqué en fin de simulation ici.

Contribution annuelle (€) iMontant versé chaque année dans le fonds. Dans cette comparaison, on égalise la contribution annuelle au remboursement annuel du prêt pour rendre les scénarios comparables. —

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